縣域樓市節后遇冷 庫存暗藏過剩隱憂

騰訊房產 陳茜2014-02-28 17:22


縣域樓市節后遇冷 庫存暗藏過剩隱憂

圖為:大悟縣城尚城國際樓盤,去年9月底開盤,210套房子至2月12日只賣出57套

縣域樓市節后遇冷 庫存暗藏過剩隱憂
  
  圖為:孝昌縣城豐樂佳苑樓盤,207套房源仍有100多套待售
縣域樓市節后遇冷 庫存暗藏過剩隱憂
  
  圖為:蘄春縣城北郊已建樓盤
  
  圖為:6個縣城商品房建設及庫存一覽數據來源:各縣住房建設部門(巴東縣數據不詳未列出)

  
  樓市一舉一動,總在牽動敏感神經。
  
  始于長三角杭州、常州等地的樓盤降價促銷,一周來備受市場矚目。國家統計局24日發布的數據顯示,1月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比下降的城市分別為6個和13個,分別比去年12月份增加了4個和8個,一時間有關房地產“崩盤”或“假摔”的分析層出不窮。
  
  除開一線和區域中心城市比較堅挺的樓市,近幾年來,國家新型城鎮化發展戰略大幅帶動了三四線縣城的房地產市場,其中也包括經濟基礎相對較弱的國家級貧困縣。
  
  春節前后一兩個月,往往是一些縣城樓市最為火爆的時期,因為外出打工人群返回,在家鄉購房者不在少數。不過近日,記者連續接到開發商及返鄉居民的反映,今年春節期間,我省部分縣級城市的樓市遭遇一陣寒意,商品房成交量較往年同期出現下滑。
  
  縣域房地產市場果真遇冷?原因何在?連日來,本報派出7路記者,探訪我省蘄春、陽新、孝昌、大悟、房縣、秭歸、巴東7個國家級貧困縣近年來房地產市場的發展狀況,以此為樣本進行調查,發現部分縣城房價幾年來不斷走高,但庫存待售量已達三成甚至更多。
  
  有些數據顯示有滯后,但出現的苗頭應該引起重視,希望這份調查能夠為縣域房地產有序、健康、均衡發展提供借鑒。
  
  銷售
  
  記者探訪七座縣城節后樓市不容樂觀
  
  近日,記者走訪蘄春、陽新、孝昌、大悟、房縣、秭歸、巴東等7個縣級城市,發現商品房銷售情況并不樂觀。據多方了解,每座縣城的待售商品房至少超過三成,有的甚至超過50%。
  
  2月12日,在孝昌縣城興隆西街中段的豐樂佳苑售樓部,記者沒有看到一名看房者。銷售員百無聊賴地看著電腦,打發時間。他們介紹,該樓盤多為超過100平方米的大戶型,每平方米價格為2700元至3300元。
  
  官方統計數據顯示,自2011年下半年開盤以來,豐樂佳苑的207套商品房,至2月12日仍有122套沒有售出。
  
  2月18日,記者來到秭歸縣城主干道屈原路上的小型商品房項目豐辰大廈。縣房地產管理局工作人員介紹,該項目于2008年交付使用,一共只開發了40多套商品房,如今仍有一半沒有售出;離其不遠的錦程花園項目,于2012年交房,實際售出率目前也不到50%。
  
  隨后,記者又探訪了房縣縣城十余個樓盤的銷售部,發現大多門庭冷落,現場簽約購房者難覓。該縣房地產信息網統計數據表明:截至2月20日,該縣在售樓盤21個,共7308套商品房,其中空房4220套,空房率達57%。空房中,有少部分已經簽訂協議,但尚未到房管部門備案。
  
  在該縣濱河大道的溫泉·純水岸小區,銷售人員告訴記者,剩下的房源不多了,欲購從速。但房地產信息網數據顯示,該樓盤共710套商品房,還有376套未售出;位于房縣詩經大道的錦繡名苑,共有657套房源,于今年1月開盤,銷售人員自稱該樓盤銷售情況很好,但記者查詢該縣房地產信息網,發現該項目網簽并不理想。
  
  大悟縣城的情況也不容樂觀。據該縣房地局官方網站信息,2007年至今,登記在冊的房地產開工項目39個,共開發房源9297套,目前仍有4261套待售。
  
  開發
  
  井噴之后開始回落如今囤地觀望者眾
  
  近年來,隨著城鎮化的推進,縣域房地產開發普遍火熱,呈現“井噴”之勢。
  
  2月10日,陽新縣城中心主干道沿線和沿湖地段,座座高樓十分醒目。該縣住房和城鄉建設局一位不愿具名的負責人介紹,陽新縣房地產業起步較晚,但發展迅猛:2009年以前,該縣商住小區以多層和小高層為主;之后,高層樓盤如雨后春筍般涌現,如金色華府、御湖天下、京海大廈等,共達30余棟,都是23層以上,房價也躥升至目前的3000元/平方米。
  
  2月11日,記者探訪蘄春縣李時珍大道,一棟棟建成或在建的樓房映入眼簾,售樓廣告讓人應接不暇。據該縣國土資源局數據,2007年至2013年,蘄春縣累計批回土地指標1540.98公頃,其中房地產用地316.88公頃(包括存量土地32.82公頃),占比18.43%。
  
  大悟縣房管局黨委書記熊教育介紹,該縣房地產開發從2005年起步,到2010年、2011年時已經十分火爆。去年,該縣陸續有14個新樓盤開工,商品房接近7000套。
  
  不過,由于銷售勢頭趨緩,不少開發商不再像前兩年那樣信心十足,開始觀望。
  
  位于房縣中心城區的詩源華府區位優越,正在進行一期建設。該樓盤銷售人員稱,二期何時開建,要根據一期的銷售情況才能確定,目前還是未知數。
  
  一位開發商告訴記者,他原本準備在房縣投資,但發現該縣房地產市場基本飽和,投資風險較大,最后決定先看看再說。
  
  陽新縣住房和城鄉建設局一位負責人也表示,2010年、2011年,該縣先后上馬多個房地產開發項目,但房子越來越難賣。“不少朋友說要來陽新投資,每次我都告訴他們:歡迎來投資,但千萬別投資房地產。”
  
  這位負責人還透露,有開發商在陽新縣城東新區拍下了幾塊地,但都處于觀望階段,尚未決定何時開發。
  
  樓市的低迷直接影響土地的拍賣。孝昌縣國土資源局總工程師鄧文濤介紹,經歷了2010年、2011年的火爆之后,當地房地產市場逐步走向低迷,商品房賣不動的情況十分普遍,商住用地面積也直線下降。去年,該縣共有6宗準備用于房地產開發的招投標土地流拍,這一情況在前幾年從未出現。今年以來,該縣沒有一個新的房地產開發項目上馬;同時,去年底的一項統計發現,該縣房地產開發商手中目前仍有1500畝土地尚未進行任何開發。
  
  分析
  
  縣城配套不夠完善棄小就大趨勢明顯
  
  買房作為人生中的一項重大投資,各方面因素都需詳加考慮。
  
  記者在7個縣采訪了解到,不少居民“棄小就大”,放棄在縣城購房,而是選擇定居臨近的地級市城區。
  
  2月12日,在孝昌縣陽光精英小區售樓部,該縣鄒崗鎮村民黃師傅聽完銷售員介紹后,搖搖頭離去。記者上前詢問,他說:“每平方米2800元,有點貴。孝感城區的房價雖然更貴,但畢竟城市大,生活更方便,房子的增值空間也更大,而且離我們村不到30公里。這樣一比較,我還不如在孝感城區買房。”
  
  與黃師傅有類似想法的人不少。孝昌縣政府一部門負責人透露,該縣南部的鄒崗鎮、豐山鎮、周巷鎮、白沙鎮、陡山鎮等地居民,很多更愿意到孝感城區甚至武漢市購房。
  
  秭歸縣一位房地產商告訴記者,該縣縣城僅有約10萬名居民,幾年間商品房總開發面積約140萬平方米,售出量70%左右。“能賣出這么多,已經很不容易了。現在很多準備買房的人,都在尋思到宜昌買房,因為從秭歸縣城到宜昌城區僅有30公里,開車用不了半個小時。”
  
  秭歸縣沙鎮溪鎮原樂興村8組居民王祖倫說,幾年前,他考慮在縣城買房,但和兒子商量后,最終在宜昌市伍家崗區買了一套房。“當時宜昌城區的房價比我們縣城貴2000元左右,但那里的交通、教育、醫療等條件更好,找工作也更加方便。我們村共有17戶在外購房,9戶選擇了宜昌城區。”
  
  秭歸縣房管局工作人員分析,該縣縣城的房價已經接近每平方米4000元,與宜昌城區部分樓盤的差距不大,讓當地更多購房者將目光投向宜昌城區。
  
  而在蘄春縣城,多位市民表示,這里距江西九江不遠,對購房者也有一定的吸引力。
  
  隱憂
  
  購買力趨于不足供應量初顯過剩
  
  探訪中記者了解到,一些縣城經濟總量并不算大,可房地產是最先蘇醒并活躍起來的產業,在縣城里風生水起。很多開發商眼中的縣城房地產既是處女地也是香餑餑,爭相去進行投資開發。
  
  陽新縣房地產管理局提供的一份數據顯示,2009年到2013年間,當地商品房預售面積為170.28萬平方米;孝昌縣房管部門則稱,2007年11月至今,房地產開工項目38個,共開發房源11310套;大悟縣房管部門的資料表明,2007年11月至今,登記在冊的房地產開工項目39個,共開發房源9297套;蘄春相關部門則介紹,2007年至今,當地共建房地產項目24個,共開發房屋6950套;即便地處偏遠山區的房縣,2007年至今年的2月20日,開發銷售的樓盤達21個,總數為7308套。
  
  三四年前,一些開發商進軍縣城時,正逢樓市紅火期,確實大賺了一把。2007年進入陽新開發商品房的陳姓老板稱,當年他開發一個小區200多套房,開盤當天,購房的人排起了約千米的長隊,200多套房很快就售罄,有的人還找關系來買房。可近兩年來,再也很難出現當年的火爆情景。
  
  樓市降溫除了市場逐漸飽和,價格上漲而購買力有限也是重要原因。
  
  “能夠住上好的房子,確實是我們老百姓的一個夢想,可也要讓我們買得起房啊!”在薪春老城居住的王師傅表示,2013年,當地政府公布的城鎮居民人均可支配收入17690元,農民人均純收入6247元,可現在縣城商品房均價已達每平方米3000元左右,收入與房價之間的差異,讓不少市民感嘆:想買一套房真不容易。
  
  陽新縣城的居民,這幾年也明顯感覺房價上漲勢頭很猛:2007年縣城買房每平方米單價才600-700元,而現在商品房每平方米均價已達3000元,這讓不少打算購房的市民也望而卻步。
  
  而在孝昌、大悟、房縣、秭歸、巴東等地,記者了解到,普通公務員每月扣除養老、醫療等保險,能拿到手的工資和獎金多在1500元—2500元不等,可商品房的每平方米均價少則3000元,多則達到4000元,影響到不少市民購房者的熱情。
  
  與之形成對比的卻是,部分縣城開發的商品房已出現供應過剩風險或已明顯供大于求的現象。在蘄春、陽新、孝昌、大悟、房縣、秭歸、巴東等縣,根據當地房管部門提供的數據,2007年至今,一些開發商的樓盤,至少還有三成以上的增量房尚未售出,而少數地方的增量房達到六成以上。
  
  對此,業內人士稱,近年,我省縣域房地產發展強勁,可背后也存在商品房建設總量偏大、待售面積增長速度較快等隱憂。
  

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